Moradia T5 para Venda em Agualva e Mira-Sintra

# Villa Amélia, Rua José Antunes dos Santos 14/16, Sintra

## Visão geral

Trata-se de um palacete histórico num terreno de 6.663 m², situado no limite do centro histórico de Sintra, a 500 metros da vila antiga. A propriedade foi desenhada pelo arquiteto português Manuel Joaquim Norte Júnior e reúne a casa principal, um jardim e terrenos que descem até um vale arborizado. Está à venda como oportunidade de reabilitação residencial. Uma recente tentativa de licenciar a propriedade para uso hoteleiro foi recusada pela Câmara Municipal de Sintra, pelo que os compradores devem encarar este imóvel como um projeto de restauro e desenvolvimento residencial, e não como uma aquisição hoteleira.

## Especificações do imóvel

A casa tem cinco quartos e quatro casas de banho. O piso térreo reúne os principais espaços sociais: sala de estar, sala de jantar e biblioteca, todos com acesso direto ao jardim. Os cinco quartos ficam no piso superior e podem ser reconfigurados conforme as necessidades de um novo proprietário. Uma escadaria de três lanços com vitrais atravessa a casa e é uma das suas características interiores mais marcantes. No exterior, a casa tem terraços e jardins com vista para a serra de Sintra e, em alguns pontos, para o oceano Atlântico.

Quanto à área, o anúncio indica 478 m² de área útil e 625 m² de área bruta de construção para a casa. Verifiquei estes valores no processo de licenciamento e nas referências ao registo predial que nele constam, e não consegui confirmá-los com exatidão. Eis o que os documentos mostram. A casa, a garagem, a arrecadação e o logradouro estão inscritos em conjunto como artigo urbano 1273, com uma área total de prédio de 1.823,30 m² e uma área coberta de 228 m², registados na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, descrição 1262. Em separado, o processo de 2024 indica uma área de construção existente de 818,48 m² para o conjunto de todos os edifícios pré-existentes no terreno completo, palacete, garagem antiga e vários anexos, dos quais 229,23 m² pertencem a anexos que a proposta do hotel previa demolir. Retirando esses, restam cerca de 589 m² de área de construção para o palacete e a garagem em conjunto, ou seja, a parte que se mantém. Este valor está próximo dos 625 m² indicados no anúncio, mas não os confirma com exatidão, e nenhum dos documentos apresenta um valor isolado para o palacete, separado da garagem. Antes de este dado ser dado como definitivo, os valores de 478 m² e 625 m² devem ser confirmados através da caderneta predial urbana do artigo 1273, que é o registo definitivo do edifício e a fonte que esclareceria esta questão.

## História e arquitetura

A casa foi construída entre 1940 e 1944 para o empresário Rocha Brito, que lhe deu o nome de Villa Amélia, em homenagem à sua mulher. É popularmente conhecida na região como "Casa dos Telhados Verdes". O arquiteto, Manuel Joaquim Norte Júnior (1878-1962), foi um dos mais prolíficos arquitetos portugueses do início do século XX e viveu em Sintra a partir de 1905, onde também desenhou o Casino da Villa, hoje o Museu das Artes de Sintra (MU.SA). A sua obra situa-se estilisticamente entre o final do Art Deco e o início do Modernismo, e é essa mesma linguagem de transição que define esta casa.

O edifício é um volume compacto de três pisos, com uma composição quase simétrica, quase maneirista. A fachada principal, virada a poente, organiza-se em torno de uma loggia encimada por um frontão curvo, com varandas do lado norte. A cantaria em torno da loggia tem acabamento rusticado, e as paredes apresentam painéis de azulejos azuis e brancos com composições florais. A cobertura é revestida a telha vidrada em vários tons de verde, uma das características mais distintivas da casa.

A viúva vendeu a casa em 1971 a Fernando Santos Correia, que realizou obras de restauro substanciais nessa altura sem alterar a pormenorização original de Norte Júnior.

Além do palacete, os terrenos preservam vários elementos da propriedade original: uma antiga garagem com cantarias de pedra, um poço, um tanque de pedra, dois pinheiros mansos de grande porte (Pinus pinea) e uma araucária (pinheiro do Paraná). O jardim é um jardim de recreio tradicional do início do século XX, de estilo romântico, plantado com espécies vindas de vários continentes, entre as quais Araucaria heterophylla, Yucca elephantipes, Thuja orientalis e Trachycarpus fortunei. Encontra-se degradado devido ao abandono dos últimos anos e necessitará de recuperação. A parte mais baixa e plana do terreno era historicamente usada para produção agrícola em pequena escala e ainda tem árvores de fruto, incluindo nogueira, figueira e oliveira.

A propriedade oferece vistas a norte para as praias, e a sul e poente para a vila de Sintra e o Castelo dos Mouros, com a serra de Sintra fortemente presente a sudoeste. A vista a sul está parcialmente tapada por uma mata de árvores de grande porte num terreno vizinho. A vista a nascente é menos interessante, mas poderia ser melhorada com nova arborização.

## Composição do terreno e enquadramento legal

O terreno é composto por quatro artigos matriciais. O artigo urbano 1273 (descrição 1262) tem 1.823,30 m² e integra o palacete, a garagem, a arrecadação e o logradouro. O artigo rústico 41, secção 2D (descrição 1264), tem 1.640 m² de terreno de cultura arvense e pastagem. O artigo urbano 5735 (descrição 1313) tem 1.500 m² de terreno para construção. O artigo urbano 5732 (descrição 1310) tem 1.700 m² de terreno para construção. Somados, estes quatro artigos totalizam 6.663,30 m², valor que o processo de licenciamento arredonda para 6.663 m².

Um documento em separado no processo, que corrige as áreas dos artigos após um levantamento topográfico, ajusta dois destes valores: o artigo 41 diminui 0,42 m², passando para 1.639,58 m², e o artigo 5732 diminui 78,82 m², passando para 1.621,18 m². Aplicando as duas correções, o terreno passa a ter 6.583,76 m², valor usado na memória descritiva do projeto. Para efeitos dos seus próprios cálculos de índices urbanísticos, o município subtrai ainda 28,84 m² que transitam para o domínio público rodoviário, obtendo uma área de trabalho de 6.634,16 m². Existem assim três valores relacionados no processo, 6.663 m², 6.634,16 m² e 6.583,76 m², que descrevem o mesmo terreno em diferentes fases de correção, e não terrenos diferentes.

Nenhum destes valores se aproxima de 12.820 m². Este número corresponde exatamente a 1,282 hectares, e o texto original do anúncio descreve também o terreno como tendo "1,282 hectares", pelo que tudo indica tratar-se de um erro de conversão de hectares para metros quadrados, e não de uma diferença real na área do terreno. Recomendo usar 6.663 m² no anúncio, ou 6.583,76 m² caso prefira o valor corrigido pelo levantamento topográfico, e remover por completo o valor de 12.820 m².

Existe ainda um artigo rústico adicional de 920 m², do outro lado da via pública, artigo 35, secção 2D, que foi proposto como zona de manobra automóvel no âmbito do processo do hotel. Não faz parte do terreno principal, foi excluído do processo de licenciamento do hotel, e não deve ser somado à área total do terreno, a não ser que esteja de facto incluído nesta venda.

O terreno situa-se na Área de Reabilitação Urbana do Centro Histórico de Sintra e está classificado no Plano Diretor Municipal de Sintra (PDM, RCM n.º 7-B/2020) maioritariamente como Solo Urbano, Espaços Habitacionais 2, com uma pequena área a norte em Solo Rústico, Espaços Florestais 2. Parte do terreno situa-se dentro da Reserva Ecológica Nacional (REN), embora a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo (CCDR-LVT) tenha confirmado em 2024 que a área especificamente proposta para construção se encontra numa zona excluída da REN e que o respetivo regime não se aplica a essa implantação. O terreno situa-se ainda parcialmente dentro da zona geral de proteção de um monumento arqueológico classificado, tratado mais adiante, e está sujeito a uma servidão aeronáutica ligada às instalações militares de Sintra, o que obriga a que os desenhos finais da construção sejam submetidos à Direção-Geral de Recursos da Defesa Nacional (DGRDN) para apreciação antes do licenciamento.

Espaços Habitacionais 2 é uma categoria de solo de uso residencial. Permite a habitação como uso dominante e admite outros usos compatíveis, incluindo certas atividades económicas, nos termos do artigo 35.º do regulamento do PDM. Os direitos de construção nesta categoria, com base no estudo de valor modal do quarteirão envolvente, elaborado para o processo de licenciamento de 2022-2023, situam-se aproximadamente em: índice de ocupação do solo de cerca de 0,30, índice de construção de cerca de 0,58, e um número modal de 3 pisos. Estes valores dão uma ideia geral do que o zonamento do quarteirão permite, mas qualquer projeto residencial deve ser confirmado de forma independente junto da Câmara Municipal de Sintra e de um arquiteto licenciado antes da compra, uma vez que a área de construção final depende de uma apreciação formal da proposta concreta.

## A tentativa de licenciamento hoteleiro e as razões da recusa

Entre 2022 e 2024, o então proprietário, através da Promontório, Arquitectos Associados, Lda., apresentou um pedido de informação prévia com vista à transformação da propriedade num boutique hotel de 5 estrelas com 31 unidades, denominado "Boutique Hotel Mar de Ar". A proposta mantinha o palacete como receção, restaurante, bar e duas suites, convertia a antiga garagem em mais três suites, e acrescentava dois novos núcleos de alojamento no terreno: um núcleo "Vila" a noroeste, organizado em torno de um pátio hexagonal, e um núcleo "Aldeia" de volumes mais pequenos, escalonados pela encosta nascente.

Uma primeira versão desta proposta recebeu uma decisão formal desfavorável da Câmara Municipal de Sintra a 6 de fevereiro de 2023, com base em pareceres desfavoráveis da entidade nacional do património (então DGPC) e da CCDR-LVT. O requerente apresentou uma versão revista em novembro de 2023, reduzindo a implantação, a modelação do terreno na encosta nascente e o número de unidades de alojamento. Esta versão revista passou por uma segunda apreciação completa em 2024 e foi novamente recusada. A decisão municipal formal (referência IT-22810-2024) regista um resultado final "Desfavorável", confirmado ao longo da cadeia de despachos da Câmara Municipal de Sintra em agosto de 2024.

A recusa assentou em vários fundamentos distintos, e vale a pena compreendê-los individualmente, pois têm impacto na forma como um comprador deve pensar qualquer desenvolvimento futuro, não apenas um hotel.

No que toca à arqueologia, o terreno sobrepõe-se parcialmente à zona geral de proteção da Necrópole Pré-histórica do Vale de São Martinho, um sítio funerário do período Calcolítico (cerca do terceiro milénio a.C.), composto por dois monumentos do tipo tholos, classificado como Imóvel de Interesse Público desde 1946 e sujeito a nível 1 de proteção arqueológica no PDM de Sintra. A extensão total do sítio não está determinada, uma vez que foi escavado apenas uma vez, no final do século XIX, com métodos arqueológicos muito limitados, e as entidades competentes têm afirmado que qualquer alteração ao terreno nesta zona, incluindo escavações, fundações ou trabalhos de paisagismo, exige uma campanha arqueológica prévia de diagnóstico antes de qualquer obra poder ser licenciada. Na apreciação de 2023, esta entidade afirmou claramente que o projeto, tal como apresentado, não se encontrava em condições de viabilidade enquanto esse diagnóstico não fosse realizado.

Quanto ao património e à integração urbana, os técnicos de arquitetura da entidade nacional do património assinalaram repetidamente três reservas que não foram resolvidas entre as versões de 2023 e 2024: ocupação excessiva do terreno, artificialização da paisagem, em particular na encosta nascente, e incoerência formal entre os novos edifícios de alojamento e a histórica Villa Amélia. A comparação dos índices de ocupação e de construção entre as duas versões revelou apenas uma melhoria marginal.

Na conferência de serviços da própria Câmara de Sintra, realizada a 7 de junho de 2024, quatro unidades orgânicas internas emitiram pareceres desfavoráveis. O Gabinete de Intervenção nas Cidades (GIC) considerou que os novos edifícios de cobertura plana não respeitavam a morfologia de coberturas dominante na zona, que os novos edifícios não estavam alinhados com a frente do lote existente, conforme exigido pelo artigo 87.º do regulamento do PDM, e que a proposta não garantia o cumprimento do princípio de integração paisagística. A Divisão de Projetos Estratégicos (DPRE) considerou que a rampa de acesso automóvel não cumpria o troço horizontal exigido antes do espaço de domínio público. A Divisão de Cultura manteve as reservas arqueológicas já referidas. Apenas o departamento de paisagismo e arvoredo (DSUR) se mostrou disposto a emitir um parecer favorável condicionado.

Em paralelo, a Agência Portuguesa do Ambiente (APA) emitiu parecer favorável condicionado quanto aos recursos hídricos, e a CCDR-LVT confirmou a exclusão da REN já referida e emitiu um parecer favorável condicionado sobre o dossier cultural e arqueológico no seu conjunto, embora assinalando as mesmas reservas arqueológicas e de integração indicadas pelos técnicos do património nacional. A DGRDN emitiu parecer favorável condicionado, associado à servidão militar, sujeito à apreciação dos desenhos finais da construção. Estes pareceres favoráveis e condicionados não foram suficientes para contrariar as conclusões desfavoráveis acima descritas, e a decisão do próprio município, tomada a 24 de janeiro de 2024 e confirmada até agosto de 2024, foi recusar a proposta do hotel.

## O que isto significa para um comprador

A recusa diz respeito especificamente à proposta turística de unidades múltiplas que foi apresentada, à sua escala, aos novos edifícios na encosta nascente e à densidade de 31 unidades. Não constitui uma proibição total a qualquer desenvolvimento no terreno. O zonamento residencial subjacente (Espaços Habitacionais 2) e os direitos de construção que lhe estão associados mantêm-se em vigor, e um projeto concebido e dimensionado como residência privada, e não como uma operação hoteleira comercial, parte de um ponto de partida bastante diferente.

Dito isto, as condicionantes que levaram à recusa do pedido do hotel não desaparecem apenas porque o uso final muda. Qualquer nova construção, alteração ao terreno ou escavação na parte mais baixa e na encosta nascente do terreno continuará a situar-se dentro da zona de proteção arqueológica e continuará a exigir os mesmos trabalhos arqueológicos prévios de diagnóstico antes de qualquer licença de construção poder ser emitida. Qualquer intervenção no próprio palacete, e qualquer nova construção nas suas imediações, continuará a ser avaliada segundo os mesmos critérios de integração patrimonial, uma vez que o carácter histórico e arquitetónico do edifício foi uma preocupação central ao longo de todo o processo, independentemente do uso proposto. Um comprador que planeie um projeto de reabilitação residencial deve prever tempo e custo para uma campanha arqueológica de diagnóstico e deve contar, desde o início, com um arquiteto com experiência no processo de apreciação patrimonial de Sintra.

Os compradores devem também prever um investimento de capital substancial para recuperar o palacete e o terreno para um bom estado de conservação. A casa tem sido afetada por anos de manutenção limitada, e o jardim e o terreno são descritos no processo de licenciamento como significativamente degradados após um período de abandono. Trata-se de um projeto de restauro tanto quanto de construção, e ambos devem ser orçamentados em conjunto.

Esta descrição reflete o processo de licenciamento tal como se encontrava até agosto de 2024 e não constitui parecer jurídico. Qualquer interessado na propriedade deve confirmar diretamente junto da Câmara Municipal de Sintra, e com um advogado português independente, o zonamento atual, as servidões e a zona de proteção arqueológica, antes de apresentar qualquer proposta.