Apartamento T1 para Venda em Santa Maria Maior

Apartamento no 1.º andar, sem elevador, junto ao Castelo de São Jorge, em Santa Maria Maior.

Área na caderneta predial: 30 m².
Área útil aproximada: 25 m².
Construção anterior a 1951.
Distribuição atual:
Sala: 8,5 m²
Cozinha: 7 m²
Quarto: 7 m²
WC: 2,5 m²

O imóvel necessita de obras de atualização. Apresenta-se no estado atual, sem maquilhagem.

A configuração permite manter as divisões existentes ou, sujeito a viabilidade técnica, regras do condomínio e licenciamento, abrir os espaços e criar um T0 compacto, funcional, pensado para habitação própria ou rendimento (arrendamento de média/longa duração). Qualquer alteração de layout ou uso deve ser confirmada com técnico e entidades competentes.

Localização privilegiada no centro histórico de Lisboa, na envolvente do Castelo de São Jorge, com acesso a comércio tradicional, restauração, miradouros e transportes.
Imóvel indicado para quem procura um ativo pequeno numa zona de procura constante, com obra à medida e potencial de valorização após reabilitação.

Visitas mediante agendamento. Recomenda-se visita com arquiteto ou técnico.

CARACTERÍSTICAS:
Tipologia: T1 (ou T0 após reconfiguração)
Área útil: 25 m²
Área caderneta / bruta: 30 m²
Piso: 1.º
Elevador: Não
Ano: anterior a 1951
Estado: Para recuperar / atualizar
Certificado energético: a obter / isento conforme enquadramento
Licença de utilização: construção anterior a 1951 (confirmar documentação)
Estacionamento: Não
Uso previsto: habitação; potencial rendimento após obra

NOTAS EXTRAS:
Fração livre de pessoas e bens (ajusta se não for o caso).
Ampliação de área ou alteração de tipologia não está aprovada; trata-se de potencial a estudar.
Valores de rendimento são meramente indicativos e dependem de obra, licenças e regime de arrendamento aplicável.

DECISÃO: T0 OU T1?
Com 25 m² e aquelas áreas (8,5 + 7 + 7 + 2,5), eu não abria tudo.
Faria um T1 micro:
sala + cozinha abertas, quarto com porta de correr, WC onde já está.
Porquê:
7 m² de quarto já existem. Deitá-los abaixo para 'ficar T0' raramente aumenta o preço de venda e piora o arrendamento longo.
Open space total neste tamanho vira um quarto com fogão à vista. Para viver ou arrendar a um casal, é pior.
T0 só faria se a parede entre sala e quarto for estruturalmente intocável ao contrário (ou seja, se fores obrigado a um único espaço) o que não parece ser o caso.
Open space = só sala + cozinha.

O que eu faria, divisão a divisão
Sala + cozinha (os ~15,5 m² que importam)
Uma única divisão. Cozinha em linha na parede das águas (onde já está o esquentador e o lava-loiça). Banca de 2 sítios, sem ilha, sem mesa a meio.
Teto: clarear. O lambril escuro encolhe a casa. Ou se restaura e pinta claro, ou se tapa com teto liso e luz indireta.
Pavimento contínuo com o quarto (mesmo material), para o olho ler 'uma casa' e não quatro caixas.
Quarto (7 m²)
Cama de casal encostada. Roupeiro raso (40-45 cm) ou só cabide + cómoda. Porta de correr, não de bater. Sem secretária. Se precisares de trabalhar, é na sala.
WC (2,5 m²)
Não se aumenta. Duche, lavatório suspenso, sanita compacta, espelho grande. Tudo o que for coluna, móvel rosa e box antiga sai. Águas ficam no mesmo sítio.
Arrumos
O 'armário sob a escada / vão de roupa' do vídeo vira o único extra: máquina de lavar + 4 cabides, ou desaparece se estiver a roubar passagem.

Obra mínima que muda o valor
1. Técnico a ver tabique, vigas e humidade antes de falar em open space.
2. Instalações novas (luz, água, extração). O esquentador à vista some.
3. Janelas decentes (no vídeo há luz; isso é o ativo).
4. WC impermeabilizado.
5. Cozinha compacta.
6. Teto e paredes claras.
7. Um só chão.
Isto não é restyling. É casa de 1951- para pôr a render ou a habitar. Em núcleo histórico, conta com custo alto por metro, mesmo sendo pequena.